周邊房價曾usb快速降低
  京城首個融資“自住型商品房項目”兩年漲價近一半

  擬兩年推7萬套褐藻醣膠自住型商品住房解剛需
  《中國經濟周刊》找房子 記者  劉德炳 | 北京報道
  10月22日,國家統計局公佈了9月全國70個大中城市房價的變動情況,其中北京9月份新建住宅價格同比上漲16%,環比上漲1%,在70個大中房屋貸款城市中位居前列。這對於近年來大力調控樓市的北京市而言是一種無形的壓力。
  就在當天,北京市公佈了最新的樓市調控措施,其重頭戲就是首次正式發佈了大力建設自住型商品住房的意見,並明確表示,今年要完成不低於2萬套自住型商品住房供地,明年計劃推出5萬套左右,滿足居民剛性自住需求。
  首個“自住型商品房項目”遭哄搶
  自住型商品住房的全稱是“中低價位自住型、改善型商品住房”,即在“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的思路下,北京市將提供大量滿足居民自住性、改善性住房需求的房源。這類房源將通過“限房價、競地價”等方式出讓,價格比周邊商品住房低30%左右;套型以90平方米以下為主,其中保障房輪候家庭及本市無房家庭優先購買;購買此類住房後5年內不得上市,5年後上市收益的30%上交財政。
  北京市住建部門有關負責人表示,年底前將形成2萬套左右的用地供應。明年,自住型商品住房的供應還將大規模增加,計劃推出5萬套左右,並且在土地供應計劃中單列,優先供地,確保供應。
  其實,關於自住型商品住房,北京市此前已有試點。2010年5月,中國鐵建房地產集團有限公司通過“限房價、競地價”模式拍下房山區長陽鎮起步區6號地,其競買價為14.6億元,樓面地價為每平方米6096元,而限定的銷售均價為每平方米12500元,這一項目隨後被命名為長陽國際城。這是全國首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目。
  中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人向《中國經濟周刊》表示,那時候還沒有自住型商品住房這個名字,所以項目當初沒有被定位為自住型商品住房,但是就性質而言,無論是限價、還是購買對象、還是上市限制等方面,中鐵建長陽國際城這個項目與如今的自住型商品住房比較相似。
  據這位負責人介紹,該項目第一期於2011年4月15日開盤選房,推出了1594套住宅、273個車位,銷售均價為每平方米12500元,這一價格比周邊在售的其他商品房每平方米便宜3000元。當時在北京市首次購買住房的北京戶籍家庭、正在輪候保障性住房的家庭等三類住房剛性需求可優先購買。
  這一項目的開盤立即遇到了購房群體的搶購。記者瞭解到,在2011年4月舉行的搖號中,有9011人參與搖號,供需比接近1:6。
  該區域房價曾低迷半年
  “長陽國際城項目較大的價格差距以及總共2394套的大規模供應,將明顯緩解中低收入人群的置業需求,同時可能將區域內房價直接拉低。”北京中原地產市場總監張大偉當時向記者表示。
  事實的確如此。長陽區域是房山區近年來樓市新增供應的主力。記者瞭解到,2011年4月長陽國際城的入市,就打亂了該區域一些項目的上市節奏,其中部分項目在2011年4月份開盤價還是15000元/平方米,到2011年6月時則開始降價,一度降至14000元/平方米。這一過程曾持續到當年下半年。
  中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人告訴《中國經濟周刊》,應該說,當時長陽區域房價的變動與其他調控政策、市場形勢都密切相關,但也與長陽國際城有一定關聯。
  不過,隨著2012年、2013年北京市房價進入新一輪的上漲期,整個長陽區域的房價逐步高漲,目前該區域部分項目已漲至2萬元/平方米;即便是長陽國際城的房子,有中介人員向《中國經濟周刊》表示,假如上市的話,能賣到18000元/平方米。
  對此,有分析人士指出,一個項目能化解的市場需求畢竟有限,所以其對房價的抑製作用是有限的,但是今明兩年北京市計劃推出7萬套自住型商品住房,這將形成一定的規模效應,極大地支持自住型和改善型購房需求,同時對市場是個較大的分流,可能會起到抑制高房價的作用。
  盈利是開發商的一道難題
  據瞭解,北京市政府明確表示年內土地供應將以自住型住房項目為主,近期已在朝陽、通州、大興、亦莊、順義、昌平、平谷等區縣推出了多塊配建自住型商品住房項目用地,房價在1萬~ 2.2萬元/平方米之間。但是,分析人士指出,供應僅僅是第一步,諸如後期的分配、建設、運營管理等,依然是較大的考驗。
  21世紀不動產集團市場發展中心總監桑豫峰向《中國經濟周刊》表示,自住型商品房其實也屬於保障房的一種,它意在解決“夾心層”群體的住房問題,也就是對既買不起高價商品房、又沒有資格購買保障房的群體,起一種住房保障的作用。但是,鑒於經濟適用房、限價房在建設和分配過程中存在諸多不公平的現象,希望有關部門加強監管,堅決杜絕“自住房”搖號分配時的尋租行為。
  以長陽國際城項目為例,上市時該項目的價格只有12500元/平方米,但目前預計其市場價格在18000元/平方米左右,這意味著,當初購買該房源的購房者,如今都面臨著不小的收益。
  對此,北京市住建部門有關負責人表示,除了在買房時進行嚴格審核之外,後期還將採取更加嚴格的限制措施。記者瞭解到,與此前的長陽國際城項目所規定的“自房屋交付之日起,兩年內不得將該住房出租或出售”相比,今年的自住型商品住房相關政策明確規定,“購房人取得房屋所有權證後,原則上5年內不得轉讓”。分析人士指出,很顯然,如今的這一規定更加嚴格、更加完善。
  不僅對於北京市相關部門,即使對於開發商而言,這也是不小的考驗。記者瞭解到,由於採取“限房價、競地價”的方式出讓,開發商的利潤空間將被大為壓縮,房屋質量、配套等方面也存在隱患。
  對此,中國鐵建房地產集團有限公司相關負責人坦言,建設自住型商品住房確實難以盈利,這對開發商的實力和信譽都是不小的考驗;以長陽國際城項目為例,該項目2010年拿地,2011年上市,2012年交房,這一速度在地產界是比較少見的,速度就意味著降低成本,因為花的時間越短,資金成本和管理成本越小,中鐵建的經驗是在設計、建設、審批等多環節同時推進,依靠管理取得了開發速度優勢,這是今後開發商們都必須跨越的一道難題。
 
(編輯:SN091)
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